上手に売却するためには
- 不動産売却の窓口は1社で大丈夫？
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不動産売却の窓口は１社で大丈夫！全国すべての不動産会社を通じて売却活動を行います。
不動産売却の成否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。
不動産会社の売却力は重要な要素で、最近であればインターネットを積極的に活用した売却プランをご提示できるかどうかは注目すべきポイントです。 (さらに…)
- 不動産売却の一括サイトとは
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不動産売却の一括サイトとは
インターネットの普及で不動産業界も大きく様変わりしてきました。
物件情報も不動産会社に訪問しなくても、建物の外観内観や土地の形などおおよそつかめるようになり、概要を把握した上でわからないことがあれば事前に電話一本で確認できます。
不動産の売却をご検討の方も同様に、不動産売却の一括査定サイトに物件の情報を入力するだけで3～5社の査定が届きます。
一括査定サイトは便利で高く売れるのではと思われる方もいらっしゃるようですが、そうではない場合が多いようです。実際に一括査定サイトから売却を依頼したけど、なかなか売れずに相談を頂くことがあります。
こんな売却査定は要注意（リンク）
では一括査定サイトはどのような仕組みになっているのでしょうか。
売却希望のお客様がサイト内の必要項目を入力すると不動産会社に通知され、複数の不動産会社がお客様へ電話やメールで査定を行います。
サイト運営会社は不動産会社にお客様の個人情報が得られた場合1件あたりいくらという成果報酬をもらうことで運営しています。
いろいろ調べて見ると、数多くある一括査定サイトの仕組みはおよそ同じで、売却予定の物件情報と、そのお客様の個人情報を不動産会社へ転送する都度に、成果報酬型として不動産会社は費用が発生して、その収益がサイト運営の目的としています。
ここで気になる点が、サイト運営会社は査定や販売活動するわけではなく、収集した個人情報を不動産会社へ売り渡すことで収益を得ているため、物件が売れる価格かどうかには関知せず商売は完了してしまう点です。
もちろん費用が発生する不動産会社は、売却の依頼をいただくために決め手となる、他社よりも高い査定をご提示する必要があるので値上げ査定合戦になってしまいます。
その後、値上げ査定合戦に勝った不動産会社が販売活動を始めるわけですが、市場相場の実勢価格とかけ離れているため、売主様の期待していたようには売れるはずもなく、不動産会社は相当の期間がたつと価格を見直す提案をすることになります。
当初の販売価格で想定していたため、資金面や売却時期も計画は大きく狂ってきてしまいます。
あらためて考えてみると、売主様の高価売却を期待をよせた一括査定サイトはお客様の情報収を目的にするサイトで、査定価格や販売内容には一切関係ないものです。
不動産会社は売却依頼をうけることを目的にしているので査定額の吊り上げ競争となり、査定価格は相場の実勢価格と大きく乖離してしまう。
どんなに高い価格をつけても、売主様と買主様との合意で決められます。（相場の価格が目安です。）
一括査定サイトはたくさんありますが、デザインを変え複数のサイトを同じＷＥＢ会社が運営していることが多いのが実状です。
個人情報がたくさんの不動産会社に渡ると、自宅に多くのチラシ投函や、直接訪問、電話がかかってくるなどの可能性もあります。
一般の方にとって不動産の売却は一生に一度か二度しかないもので、その仕組みがわかりにくいのではないかと思います。
プラットホームの瞬間査定は、個人情報の入力が一切不要で、瞬間査定できるようご用意しました。
売却をご検討されていらっしゃる方は、是非ご活用ください。
- こんな売却査定は要注意です！
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こんな売却査定は要注意！査定価格と売却依頼を即す営業方法
折り込みチラシなどで「このマンションで購入を検討している客様が3組います！」
あるいは相場が2,000万円のマンションに「この物件を予算2,500万円で購入したいお客様がいます！」といった内容を見かけます。
売却をお考えの方からするととても気になるフレーズですが、いざ売却依頼をしてみたもののなかなか売れずに困っていると相談を頂くことがあります。
チラシにも書かれていた購入を検討しているお客様はどうなったのか聞いてみると、「売却依頼をいただくちょうど目前で別の物件で契約をしてしまった」、「住宅ローンの審査が難航しているのでいくつか銀行をあたっています。」と言われ、既に2ヶ月たっているが進展がないようです。
場合によってはとてもよくない状況になってしまいます。
市場に売り出されてからかなりの時間がたってしまうと、お客様も含め不動産会社は売れ残りとイメージがついてしまい、売却どころか案内さえも入らなくなってしまう可能性があるからです。
では、何をもって売却依頼を判断したらいいかわからない！
様々なやり方で売却依頼を即す営業方法がありますので、要注意なケースをご紹介します。
どこよりも高い価格で査定する。
最近は不動産売却の一括サイトが多くあり、多くの不動産会社から一括査定してくれる仕組みになっています。
いろんなところから比較できてわかりやすいのではと思いがちですが、不動産会社からみると他社複数と競争しているので、売却依頼を頂くためには高い査定をしなくては売却依頼を預かれないと考えます。
しかも一括サイトに参加している不動産会社は聞いたことがある大手ばかりです。
たくさんの資料と分厚い査定書で説明を受けていると、本当にこの価格で売れるのではないかと期待してしまいます。
その価格で買取りしてくれるならこの上ないのですが、その価格で売り出しを開始するということになり、相場より高い価格では少し不安も残ります。
数ヶ月にもわたって売れなければ、お客様も含め地域の不動産会社から見ても市場に売れ残りのイメージがついてしまい案内が入りにくくなったり、この物件であれば大きな価格交渉が出来るのではと、途方もない指値を提示してきたりする可能性まででてしまいます。
高い査定価格で売却依頼をうけたものの、売主様にとって思ったように売れない場合は、数ヶ月間売主様へ適度に対応して「売れないので値段を下げましょう。」と話しを持ちかけてくることが大半です。
売却することを計算に入れた上で、期限をもって次の計画をしている売主様であればなおさらのことです。
値下げするまでの間を「寝かせ」と言ったり、その間には不安にならないよういくつかお客さんの案内を入れるのは容易いことで「まわし」といったりします。
是非、耳に止めておいていただきたいのですが
不動産は相場を上回る高値では売れません！
相場からかけ離れた価格の物件は、よほどの事情がない限り絶対に売れることはないんです∑(´Д｀ )
どんなに名前を聞く会社のブランド力や、集客力・販売力をもった会社でもです。
売却を決めたら、相場の売れる価格で、早く売ってしまうことが第一の基本です。
プラットホームは過去３年のほぼすべての販売事例をデータに集積していますので、もし現在依頼している不動産会社で、思ったように売却に至っていない場合は、お気軽にご相談下さい。
過去の成約事例や市場の相場から査定させて頂きます。
- 仲介手数料が無料？どんな仕組みになってるの
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仲介手数料￥0！無料！ってどういう仕組みになってるの？
よく広告やチラシ、店頭などの張り紙で「仲介手数料無料！」と、うたっている不動産会社を見かけます。不動産売買の仲介手数料には片手仲介と両手仲介があり、不動産会社はこの手数料収益が売上となるためとても重要な収入源です。
この重要な手数料に対して、「売主さんからの仲介手数料は無料です！」としているため、一見とてもお得に見えますが、実際には私たちには見えないカラクリが存在します。
不動産会社は売主と媒介契約を結び、物件を売却する代わりに売主から仲介手数料として物件売却価格×3％＋6万円の仲介手数料が発生します。買い手もその仲介会社から購入すれば、買い手からも同様に仲介手数料が発生する仕組み（両手仲介）となっています。
仲介会社にもかかわらず、売主への仲介手数料を無料にするということは、買い手から仲介手数料をもらう以外に収益が立ちません。つまり、確実に両手仲介の流れになるということです。
この場合、レインズに掲載されない可能性が出てきます。
レインズに掲載をすると、当然他社が買い手を見つけてくることが十分に考えられます。他社が買い手を見つけ来れば、売主から依頼されている仲介会社はどこからも手数料が発生しません。つまり無報酬になってしまうわけです。
仲介手数料をもらえなければ、そもそも仲介をする意味がなくなります。ここでどういったことが起こるかといえば、売主の物件情報を完全クローズにして自社だけで買い手を探すということになります。
もちろん、予め売主の物件がほしいと希望している買主がいる、つまり売れることが事前に確定している場合はそれでも問題はありませんが、買い手の範囲は非常に限定的なものになります。全国にある不動産屋さんの複数の買い手であるお客様がいてこそ、売却価格も高めに設定する意味があるわけです。
けれども、レインズには掲載しない、経費のかかる大々的な宣伝広告出来ないとなってくると、買い手も限定的になってくるため、必然的に高値で売れる可能性が縮小していくことになってしまいます。
つまり仲介手数料は無料になっても、本来の目的である適正な価格で売却できない可能性を高めるため、結果として手数料ありの時と同様か、またはそれ以下で損をしてしまう可能性もあるわけですね。
不動産売却は実際に買い手が付いてこそ売却が決まるもの。
焦点となる買い手の数を限定的にしてしまう仲介手数料無料の仕組みを敷いている不動産会社は、相場価格と照らしあわせて安くなる可能性、売却の早期タイミングを逃してしまう可能性、限定的な買い手のお客様になってしまう可能性がありそうです。
- 「物件の囲い込み」買いたい人がいるのに、、
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買いたい人がいるのに、売らない不動産屋さん？そこまでするか！
物件を売るために、有名な不動産業者に依頼したけど、なかなか物件が売れない！
そうなると、自分が今まで所有していた不動産に問題があるのかな、って不安になりますよね。
でも、問題は不動産ではなく、物件の囲い込みかもしれません。
でも、実績のある有名な不動産会社に頼んだのに・・・・
その実績ある有名な不動産会社を信頼したがために、物件が売れない時期が長く続くのかもしれません。
そもそも、物件の囲い込みとはどんなことを言うのでしょうか。
不動産会社が手にした物件の情報を、他社に渡さず、抱え込んでしまうことです。
よくある事例として、不動産会社Ａが、売主から物件売却の仲介を依頼されたとします。一方で、他の不動産会社Ｂには、その物件を買いたいというお客さんがいたとします。
そこでＢはＡに連絡し、物件を買いたい客がいると伝えます。
でもここで、Ａは「すでに売れてしまった」などと偽って、物件を渡さないのです。
そこで、買い手がせっかくいても、この不動産会社の嘘によって、なかなか物件が売れないのです。
どうして、そんな意地悪するの？って考えそうですが
宅建業法を少しでも知っている人は、分かるのです。
Ａがどうしてそんな意地悪をするのか、、
基本、この場合売主さんの仲介をすると、売主さんの仲介手数料が手に入ります。
そして、買主さんの仲介をすると、買主さんの仲介手数料が不動産会社に入ります。
そうすると、不動産会社Ａは自分のお客さんである売主さんと買主さんをマッチングさせると、双方から手数料がもらえるのです。
上記の例で、不動産会社Ｂに情報を渡すと半分の手数料しかもらえないから、このような売却までの期間が長期化するような原因となる
不動産会社Ａの狙いは、自社が抱える売主と買主をマッチングさせる「両手取引」を行い、双方から手数料を稼ぐことにあるのです。
平均手数料の％をみたら、囲い込みをしているかすぐどうかわかります。
仲介手数料の規定額は「（物件価格×３％＋６万円）＋消費税」です。
両手取引になると６％+１２万円+税となります。 ３％を大きく超える手数料がその不動産会社の平均仲介手数料となっている場合には、しっかり囲い込みをしています。
大手の不動産会社の平均手数料は、一番すごいところで、５％台です。
これは、ほとんどがマッチングによる囲い込みが原因によりこのような数字が出ているんです。
でも、この事実を一般の売主さんは知りません。
だって、払うのは３％程度だし、買主さんが不動産会社Ａに相談したかどうかなんて、普通の人は知る由もないからです。
大手の不動産会社だから安心なのか。
小さくても親身になって、売却の相談にのってくれるか。
相場や売り方などを相談してみる。
そして、この人は、自分の物件を売るために、頑張ってくれるかな？
誠実性に問題はないかな？って考えてみるのも必要だと思います。
一部記事をご紹介してみます。
週間ダイアモンド”大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃”
禁断の違法行為発覚！虚偽チラシ大量投函、消費者に甚大な損失
売主様の利益につながる、少しでも透明性のある不動産仲介業になれるよう、一歩ずつ歩んでいきます。
- 宅建資格は不動産営業マンにとって必須？
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宅建資格は不動産営業マンにとって必須？
宅建業法では、不動産会社を営業するにあたり、従事者５人に１人以上の割合で宅地建物取引主任者が居ることが求められています。
逆に考えると、専門資格を持った人が５人に１人居れば、不動産会社が営業できてしまいます。
ほとんどの方にとって一生に一度か二度しかない不動産の売買を、数千万円する物を、専門知識を持たずに取り扱っても良いのでしょうか。
宅地建物取引主任の資格を取得するためには、宅建業法、民法、建築基準法、都市計画法はもちろん、それ以外にも、消費者保護法や公正な表示に関する各種の法律などについても学ぶ必要があります。
これらをきちんと学んだ不動産営業マンは、常に、お客様が不動産の購入や売却を決定するだけの、正しい情報を知り得たかどうか、間違った判断を下す可能性のある問題は、存在しないかどうかなどについて、専門知識に照らして細心の注意を払うようになります。
宅建資格を持った営業マンは、お客様から要求されるされないに関わらず、不動産のプロとしての見識で不動産情報を伝えます。
もちろん、経験を積むことも大切で、ここから学ぶものも多くあります。
ただ、基本を理解していない経験の積み重ねは、場合によっては、より本質を見え難くしてしまいます。
けっして資格だけがすべてではありませんが、その有無によって、不動産営業マンとしてのファンダメンタルが違うことを、実は多くの不動産業界にいる人が感じています。
資格を取得するために一定の努力は必要ですが、それを有することは、信頼を寄せてくれたお客様に対しての義務であり、誠実に業務に取り組む姿勢の現われとも思います。
数千万円の高額で取り引きされる不動産の取り扱いには、けっして間違いは許されません。
そのためにも、不動産営業マンには、宅地建物取引主任者の資格は必須です。
宅地建物取引士へ名称がわかりました。（平成27年4月1日より）
不動産業に従事する者にとって、必須であるべき『宅地建物取引主任者』の免許ですが、これにも自動車の運転免許と同様に定期的な更新が必要です。 更新といえば講習がつきもので、『宅地建物取引主任者』の場合は、これまで毎回５時間の講習が義務付けられていました。
でも、先日の国会で決まった『宅地建物取引士』への名称変更にあわせて、これからは１時間増えて６時間の講習になるようです。
新しく施行された法律や社会情勢の変化に適応した、正しい不動産取引を行うためにもこの講習はとても重要です。
重複になりますが、現在の宅建業法では、従事者５名につき１名の割合で『宅地建物取引士』の有資格者が居れば、資格を持たない他の４名も不動産業務を行うことが許されています。
２０名の有資格者さえ居れば、営業マン１００名の不動産会社を営むことが出来てしまいます。
さらに、無資格の８０名はまったくの未経験者でも問題ありません。
あらためて考えてみると、ちょっとこわいような気もします。
